Wohnungsübergabe: Protokoll, Fotos und Prüfpunkte vor der Neuvermietung
Was Vermieter bei der Übergabe festhalten sollten und welche Arbeiten danach direkt an den Handwerker gehen.
Die Übergabe entscheidet mit darüber, was später abgerechnet werden kann und wie reibungslos die Wohnung wieder vermietet wird. Wer sauber dokumentiert, vermeidet Streit über Zustand und Kosten.
Dieser Ratgeber zeigt, was ins Protokoll gehört, wie Sie Mängel belegen und welche Arbeiten Sie vor der Neuvermietung gleich beauftragen können.
Das Übergabeprotokoll: was hineingehört
Das Protokoll hält den Zustand am Tag der Übergabe fest. Es entsteht vor Ort, nicht später aus dem Gedächtnis. Beide Seiten unterschreiben, jede Seite erhält eine Kopie.
Diese Angaben sollten enthalten sein:
- Datum, Uhrzeit und Anschrift mit Lage der Wohnung
- Namen aller Anwesenden
- Zustand Raum für Raum: Boden, Wände, Decken, Fenster, Türen, Sanitär
- Zählerstände
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
- Anmerkungen des Mieters, auch wenn Sie anderer Meinung sind
Allgemeine Aussagen wie „alles in Ordnung“ helfen später wenig. Konkrete Angaben wie „Riss in der Fliese links neben der Wanne“ sind belastbar.
Zählerstände und Schlüssel
Notieren Sie Strom, Wasser, Heizung und Gas, soweit vorhanden, mit Zählernummer und Stand. Fotografieren Sie jeden Zähler so, dass Nummer und Stand lesbar sind. Das schützt beide Seiten bei der Abrechnung.
Bei den Schlüsseln zählt die genaue Anzahl, nicht nur der Typ. Tragen Sie ein:
- Wohnungs und Haustürschlüssel
- Keller, Dachboden, Briefkasten, Garage
- Transponder und Fernbedienungen
- fehlende Schlüssel mit einem klaren Vermerk
Bei Schließanlagen klären Sie früh, ob ein Zylindertausch nötig ist. Das hängt vom Einzelfall und vom Mietvertrag ab.
Mängel mit Fotos festhalten
Fotos ersetzen die Beschreibung nicht, sie ergänzen sie. Machen Sie je Raum eine Übersichtsaufnahme und danach Detailfotos jedes Mangels. Ein Zollstock im Bild zeigt die Größe.
- Nummerieren Sie die Fotos und verweisen Sie im Protokoll darauf.
- Achten Sie auf Wasserflecken, Schimmel, Risse sowie Schäden an Böden, Türen und Fliesen.
- Prüfen Sie Steckdosen, Armaturen, Fenstergriffe und Spülungen auf Funktion.
- Fotografieren Sie auch Bereiche ohne Mängel, damit der Zustand insgesamt belegt ist.
Fotos ohne Raum, Datum und Beschreibung lassen sich später schwer zuordnen. Das Protokoll und die Bilder gehören zusammen.
Schönheitsreparaturen oder Instandsetzung
Als grobe Orientierung: Schönheitsreparaturen betreffen Oberflächen, etwa Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, Heizkörpern und Innentüren. Instandsetzung betrifft Substanz und Technik, zum Beispiel defekte Armaturen, Wasserschäden, gebrochene Fliesen, beschädigte Böden oder schadhafte Elektrik.
Wer welche Kosten trägt, hängt vom Mietvertrag, von der Wirksamkeit einzelner Klauseln und vom Zustand der Wohnung ab. Normale Abnutzung wird in der Regel nicht dem Mieter angelastet. Das ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall zählt der konkrete Vertrag, lassen Sie ihn im Zweifel rechtlich prüfen.
Was direkt an den Handwerker geht
Sortieren Sie die Punkte aus dem Protokoll nach der Reihenfolge der Arbeiten. Erst Technik und Substanz, dann Oberflächen. Sonst wird zweimal gestrichen.
- Zuerst: Wasserschäden und Feuchte, Ursache klären und Rückbau
- Danach: Elektrik, Armaturen, Silikonfugen, Siphons, Türen, Schlösser, Fenstergriffe
- Dann: Fliesen und Bodenbeläge
- Zuletzt: Maler und Tapezierarbeiten
Schicken Sie Protokoll und Fotos gleich mit dem Auftrag. So sieht der Betrieb den Umfang vorab und kann gezielt planen. Wenn alle Gewerke aus einer Hand kommen, haben Sie einen Ansprechpartner und eine Rechnung je Auftrag.
Häufige Fragen
Muss ich ein Übergabeprotokoll erstellen?
Eine feste Form ist nicht pauschal vorgeschrieben. Ohne schriftliches Protokoll fehlt Ihnen aber im Streitfall der Nachweis, daher ist die Unterschrift beider Seiten die sichere Praxis.
Was tun, wenn der Mieter nicht unterschreibt?
Vermerken Sie das im Protokoll und ziehen Sie möglichst einen Zeugen hinzu. Halten Sie den Zustand zusätzlich mit Fotos fest.
Reichen Fotos allein als Nachweis?
Fotos sollten immer mit Raum, Datum und kurzer Beschreibung im Protokoll verknüpft sein. Erst dann lassen sie sich eindeutig zuordnen.
Kann ich Bodenschäden dem Mieter in Rechnung stellen?
Das hängt davon ab, ob es normale Abnutzung oder ein vom Mieter verursachter Schaden ist. Der Einzelfall zählt, im Zweifel holen Sie rechtlichen Rat ein.
Passende Leistungen
Übergabe steht an?
Schicken Sie uns Protokoll und Fotos über das Auftragsformular. Wir ordnen die Arbeiten und planen die Reihenfolge, damit die Wohnung wieder vermietbar wird.