Wasserschaden in der Mietwohnung: Wer zahlt was?
Ein Leitfaden für Vermieter und Hausverwaltungen: Sofortmaßnahmen, Versicherungen, Trocknung und Wiederherstellung.
Ein Wasserschaden ist der häufigste Schadensfall in Mehrfamilienhäusern. Meist geht es nicht um einen Rohrbruch, sondern um einen undichten Siphon, einen geplatzten Schlauch an der Waschmaschine oder eine Silikonfuge, die seit Jahren Wasser durchlässt. Die Frage nach dem Geld entscheidet sich an drei Punkten: Woher kam das Wasser, was wurde beschädigt, und wer hat den Schaden verursacht. Dieser Ratgeber ordnet das Ganze, damit Sie als Eigentümer oder Verwaltung die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge gehen.
Die ersten 24 Stunden
Wer zahlt was: die Grundregel
Entscheidend ist die Ursache. Grob gilt:
Gebäudeversicherung
Zahlt Schäden am Gebäude selbst, wenn Leitungswasser bestimmungswidrig ausgetreten ist: Rohrbruch, geplatzter Schlauch, undichte Verbindung. Dazu gehören Wände, Decken, Böden, Estrich, fest verbaute Einbauten und die Trocknung. Oft auch die Suche nach der Leckstelle.
Hausratversicherung des Mieters
Zahlt die beweglichen Sachen des Mieters: Möbel, Teppiche, Elektrogeräte, Kleidung. Nicht das Gebäude. Hat der Mieter keine Hausrat, bleibt er auf seinem Schaden sitzen, es sei denn, der Vermieter hat den Schaden verschuldet.
Private Haftpflicht des Verursachers
Hat ein Mieter den Schaden verursacht, etwa durch einen nicht zugedrehten Hahn oder einen alten Waschmaschinenschlauch, kommt seine Haftpflicht für Schäden an fremdem Eigentum auf: Wohnung des Nachbarn, Gebäude des Vermieters.
Vermieter selbst
Alles, was keine Versicherung deckt: Schäden durch Verschleiß ohne Rohrbruch, undichte Silikonfugen, langsames Durchfeuchten, Schimmel durch Baumängel, Selbstbehalt und Modernisierung über den alten Zustand hinaus.
Wichtig für die Praxis: Die Gebäudeversicherung stellt den alten Zustand wieder her. Wer bei der Gelegenheit das Bad modernisieren will, zahlt die Differenz selbst. Das ist oft trotzdem sinnvoll, weil die Baustelle ohnehin offen ist.
Mietminderung und Nutzung
Solange die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist, kann der Mieter die Miete mindern, auch wenn der Vermieter keine Schuld trägt. Die Höhe richtet sich nach dem Umfang: ein unbenutzbares Bad wiegt schwerer als ein Trocknungsgerät im Flur. Wer die Trocknung schnell anstößt und den Mieter laufend informiert, hält die Minderung klein. Die Stromkosten der Trocknungsgeräte trägt in der Regel der Vermieter oder dessen Versicherung, nicht der Mieter. Vereinbaren Sie das schriftlich, bevor die Geräte laufen.
Ablauf der Wiederherstellung
Was Sie der Versicherung vorlegen sollten
Eine Schadenakte, die durchgeht, enthält: Fotos vom Schaden mit Datum, eine kurze Beschreibung der Ursache, das Trocknungsprotokoll, ein Angebot oder eine Rechnung mit nachvollziehbaren Positionen und die Erklärung, welche Räume und Bauteile betroffen waren. Wir stellen Angebote für Wasserschäden deshalb so auf, dass Rückbau und Wiederherstellung getrennt ausgewiesen sind. Das erleichtert die Regulierung.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter die Ursache beseitigen oder der Mieter?
Der Vermieter. Instandhaltung der Leitungen, Dichtungen und Fugen ist seine Pflicht. Nur bei Verschulden des Mieters kann er die Kosten weiterreichen.
Was ist, wenn der Mieter den Schaden zu spät gemeldet hat?
Dann kann der Mieter für den Teil des Schadens haften, der durch die Verzögerung entstanden ist, etwa Schimmel. Die Beweislast liegt beim Vermieter, Fotos und Zeitpunkte helfen.
Übernimmt die Gebäudeversicherung auch undichte Silikonfugen?
In der Regel nicht. Fugen sind Wartung. Das Wasser tritt nicht bestimmungswidrig aus einem Rohr aus, sondern läuft an der Fuge vorbei.
Wie lange dauert eine Trocknung?
Das hängt von Bauteil und Feuchte ab. Estrich mit Dämmschicht braucht länger als eine Wand. Verlässlich ist nur die Messung, nicht der Kalender.
Kann ich gleich renovieren lassen?
Ja, die Versicherung zahlt den alten Zustand, Sie zahlen die Modernisierung oben drauf. Wir trennen beides im Angebot.
Passende Leistungen
Wasserschaden im Haus?
Melden Sie den Schaden mit Fotos. Wir melden uns mit Terminvorschlägen für die Aufnahme vor Ort und stellen das Angebot versicherungstauglich auf.