Leerwohnung sanieren: Ablauf, Reihenfolge und was die Kosten treibt
Für Eigentümer, Hausverwaltungen und Wohnungsgesellschaften, die eine Wohnung schnell und sauber wieder vermieten wollen.
Jeder Monat Leerstand kostet eine Kaltmiete. Trotzdem stehen viele Wohnungen länger leer als nötig, weil drei Handwerker aufeinander warten, weil der Umfang unklar ist oder weil erst beim Rausreißen auffällt, was wirklich dahintersteckt. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie eine Leerwohnung planen, welche Arbeiten den Unterschied bei der Vermietung machen und woran Sie ein belastbares Angebot erkennen.
Erst entscheiden: Auffrischen oder sanieren?
Nicht jede Leerwohnung braucht eine Sanierung. Drei Stufen haben sich bewährt:
Auffrischen
Wände und Decken streichen, Bohrlöcher schließen, Silikonfugen erneuern, Steckdosen und Schalter tauschen, Boden reinigen oder punktuell ausbessern. Die Wohnung ist technisch in Ordnung und soll nur wieder gut aussehen.
Teilsanierung
Dazu kommen neuer Bodenbelag, neue Innentüren oder ein neues Bad. Typisch nach langen Mietverhältnissen, bei denen die Substanz gut, die Ausstattung aber dreißig Jahre alt ist.
Vollsanierung
Elektrik, Sanitärleitungen, Bad, Böden, Türen, Wände komplett. Lohnt sich bei Altbau mit alten Leitungen oder wenn die Wohnung danach dauerhaft im oberen Mietsegment liegen soll.
Die Entscheidung fällt am besten bei einer Besichtigung mit Fotos. Was unter dem Teppich oder hinter der Badewanne liegt, bestimmt die Stufe, nicht der erste Eindruck.
Die richtige Reihenfolge der Gewerke
Was die Kosten wirklich treibt
Der Quadratmeterpreis allein sagt wenig. Diese Punkte entscheiden über das Budget:
- Zustand der Leitungen. Alte Elektrik ohne Schutzleiter oder Stahlrohre im Bad bedeuten offene Wände und damit Putz, Maler und Fliesen obendrauf.
- Bad. Das Bad ist fast immer der teuerste Raum. Ob die Wanne bleibt oder eine Dusche kommt, ob gefliest oder gestrichen wird, macht einen großen Unterschied.
- Bodenaufbau. Ein schiefer Estrich oder ein alter Dielenboden brauchen Ausgleich, bevor neuer Belag drauf kann.
- Türen und Zargen. Neue Türen sehen gut aus, sind aber Stückkosten mal Anzahl. Oft reicht es, Zargen und Blätter zu lackieren.
- Abstimmung. Jeder zusätzliche Betrieb bringt Wartezeit, Anfahrten und Fragen, wer was macht. Ein Betrieb für alle Gewerke senkt diese Kosten spürbar.
- Überraschungen. Schimmel hinter Schränken, nasse Wände, alte Asbestplatten. Deshalb: Fotos vor dem Angebot, Besichtigung vor dem Festpreis.
Woran Sie ein belastbares Angebot erkennen
Ein gutes Angebot für eine Leerwohnung beschreibt jeden Raum einzeln, nennt Materialien und Mengen, trennt Rückbau von Neuaufbau und sagt klar, was nicht enthalten ist. Es nennt einen Festpreis für den beschriebenen Umfang und regelt, wie mit Unvorhergesehenem umgegangen wird: Meldung mit Foto, Preis vorher, Freigabe durch Sie. Angebote mit einer Pauschale ohne Raumliste führen fast immer zu Diskussionen am Ende.
Wir arbeiten bei Leerwohnungen so: Sie schicken Adresse, Größe und Fotos, wir besichtigen, Sie bekommen ein Angebot mit Raumliste und Festpreis. Während der Arbeiten gibt es Fotos vorher und nachher und eine Rechnung je Wohnung.
Was sich bei der Vermietung wirklich auszahlt
Aus Erfahrung mit vielen Wohnungsübergaben: Ein sauberes, helles Bad mit neuer Silikonfuge, einheitliche Wandfarbe in allen Räumen, ein durchgehender Boden ohne Übergangsschienen und funktionierende Steckdosen in jedem Raum. Das sind die Dinge, die Besichtigende als erstes sehen. Teure Einbauküchen oder Designarmaturen bringen dagegen selten mehr Miete als sie kosten.
Häufige Fragen
Wie lange steht die Wohnung leer?
Das hängt vom Umfang ab. Eine Auffrischung ist eine Sache von Tagen, eine Vollsanierung von Wochen. Trocknungszeiten für Putz und Estrich lassen sich nicht abkürzen. Wir nennen Ihnen den Zeitrahmen im Angebot.
Kann ich die Sanierung auf die Miete umlegen?
Instandsetzung nicht, Modernisierung teilweise. Was als Modernisierung zählt, regelt das Mietrecht. Wir weisen im Angebot getrennt aus, was Instandsetzung und was Modernisierung ist, damit Ihr Steuerberater damit arbeiten kann.
Muss ich bei der Besichtigung dabei sein?
Nein. Ein Schlüssel bei der Verwaltung oder beim Hausmeister reicht. Sie bekommen die Fotos und das Angebot.
Was passiert, wenn beim Rückbau mehr zum Vorschein kommt?
Sie bekommen ein Foto und einen Preis für das Zusätzliche. Erst nach Ihrer Freigabe wird weitergemacht. Nichts wird einfach mitgemacht und hinten drangehängt.
Machen Sie auch mehrere Wohnungen in einem Haus?
Ja. Bei mehreren Wohnungen bündeln wir Material und Anfahrten, das macht sich im Preis bemerkbar.
Passende Leistungen
Leerwohnung zu vergeben?
Schicken Sie uns Adresse, Größe und ein paar Fotos. Wir melden uns mit einem Besichtigungstermin und danach mit einem Festpreisangebot je Raum.