Kleinreparaturen in der Mietwohnung: Was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen
Die Kleinreparaturklausel entlastet Vermieter nur, wenn sie wirksam formuliert ist und sauber angewendet wird.
Ein tropfender Wasserhahn, ein lockerer Türgriff, ein defekter Lichtschalter: Solche Kleinigkeiten fallen in jedem Mietverhältnis an. Viele Mietverträge enthalten dafür eine Kleinreparaturklausel, die den Mieter an den Kosten beteiligt.
Ob Sie als Vermieter die Kosten tatsächlich weitergeben können, hängt von der Formulierung der Klausel und von der Art der Reparatur ab. Dieser Ratgeber gibt Ihnen eine allgemeine Orientierung und zeigt, wie Sie die Abwicklung im Alltag organisieren.
Was die Kleinreparaturklausel regelt
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Die Kosten für Reparaturen trägt er daher zunächst selbst. Mit einer Kleinreparaturklausel kann er geringfügige Kosten an den Mieter weitergeben.
Wichtig ist der Umfang der Klausel. Der Mieter beteiligt sich an den Kosten kleiner Reparaturen. Er muss die Reparatur nicht selbst ausführen und auch nicht selbst einen Handwerker suchen. Eine Klausel, die das verlangt, ist in der Regel unwirksam.
Wann die Klausel wirksam ist
Gerichte stellen an solche Klauseln feste Anforderungen. Ob Ihre Klausel diese erfüllt, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen. Allgemein gilt:
- Die Klausel nennt eine Obergrenze für die einzelne Reparatur. Ohne diese Grenze ist sie meist unwirksam.
- Zusätzlich gibt es eine Obergrenze für die Summe aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Sie wird üblicherweise als Anteil an der Jahresmiete oder als fester Höchstbetrag festgelegt.
- Die Klausel beschränkt sich auf Teile, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.
- Sie verpflichtet den Mieter nicht, Reparaturen selbst in Auftrag zu geben oder auszuführen.
Ist die Klausel in einem Punkt fehlerhaft, fällt sie meist ganz weg. Dann trägt der Vermieter alle Kosten. Eine Anpassung auf das gerade noch zulässige Maß findet in der Regel nicht statt.
Welche Teile dem häufigen Zugriff unterliegen
Gemeint sind Bauteile, die der Mieter im Alltag regelmäßig anfasst und bedient. Dort entsteht Verschleiß durch Gebrauch. Typische Beispiele:
- Wasserhähne, Mischbatterien und Duschköpfe
- Spülkasten, Toilettensitz und Betätigungsteile am WC
- Licht- und Steckdosenschalter
- Herdplatten, Backofenschalter und andere Bedienteile
- Fenster- und Türgriffe, Schließvorrichtungen und Rollladengurte
- Heizkörperventile und Thermostatköpfe
Bauteile, die der Mieter kaum berührt, gehören nicht dazu. Das sind zum Beispiel Leitungen in der Wand, Heizkessel, Rohre oder Verteilerkästen.
Was nicht unter die Klausel fällt
Die Klausel gilt nur für kleine Reparaturen an den genannten Teilen. Größere Instandsetzungen bleiben Sache des Vermieters. Dazu gehören ein Austausch ganzer Anlagen, Arbeiten an Leitungen oder Folgeschäden.
Auch Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren sind ein eigenes Thema und werden von der Kleinreparaturklausel nicht erfasst.
Hat der Mieter einen Schaden verursacht, etwa durch unsachgemäße Nutzung, kann sich die Frage nach der Haftung unabhängig von der Klausel stellen. Dafür kommt es auf den Einzelfall an.
So organisieren Sie die Abwicklung praktisch
Eine wirksame Klausel nützt wenig, wenn die Abwicklung chaotisch läuft. Mit festen Abläufen vermeiden Sie Streit und Rückfragen.
- Lassen Sie sich Mängel mit Foto melden, damit Bauteil und Schaden klar erkennbar sind.
- Prüfen Sie vor dem Auftrag, ob Bauteil und Klausel zusammenpassen.
- Beauftragen Sie einen Betrieb, der Vorher und Nachher fotografiert. So belegen Sie, was repariert wurde.
- Lassen Sie sich je Auftrag eine Rechnung stellen. Das macht die Zuordnung zur Wohnung einfach.
- Führen Sie je Mieter eine Übersicht der Kleinreparaturen im Jahr, damit Sie die Jahresobergrenze im Blick behalten.
- Teilen Sie dem Mieter den Anteil schriftlich mit und legen Sie die Rechnung bei.
Bei uns läuft das über einen Ansprechpartner. Sie senden den Auftrag online mit Fotos, wir erledigen die Arbeiten, dokumentieren sie und stellen eine Rechnung je Auftrag.
Häufige Fragen
Darf ich dem Mieter eine Reparatur auferlegen, die er selbst ausführen soll?
Nein. Eine Klausel kann den Mieter nur an den Kosten beteiligen. Eine Pflicht zur eigenen Ausführung ist in der Regel unwirksam.
Was passiert, wenn die Obergrenze im Jahr überschritten wird?
Über die Jahresobergrenze hinaus darf der Vermieter keine Kosten weitergeben. Den übrigen Betrag trägt er selbst.
Gilt die Klausel auch für Reparaturen an Leitungen in der Wand?
In der Regel nicht. Die Klausel erfasst nur Teile, die der Mieter häufig berührt und bedient, nicht verdeckte Leitungen oder Anlagen.
Kann ich zu viel gezahlte Kosten zurückfordern, wenn die Klausel unwirksam ist?
Das kann sein. Ob und in welchem Umfang das möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das bei Zweifeln rechtlich prüfen.
Passende Leistungen
Steht eine Kleinreparatur in Ihrer Wohnung an?
Schicken Sie uns den Auftrag online mit ein bis zwei Fotos des betroffenen Bauteils. Wir melden uns mit dem weiteren Vorgehen.